Author Archives: Daniel Sanchez Valcarcel

Comentarios sobre el IEE. Informes de Evaluación de Edificios (1/3)

Hola compañeros, en esta ocasión me gustaría compartir con vosotros mi opinión al respecto de estos “nuevos” Informes de Evaluación de Edificios, que últimamente se están mencionando mucho en el ámbito interno de nuestra profesión, (arquitectos, arquitectos técnicos,administradores fincas…), pero que si lo analizáis detenidamente, observaréis que estos Reales Decretos que se aprueban a nivel Estatal, así como Leyes Autonómicas específicas sobre esta materia, NO se publicitan en los medios de comunicación ( T.V., radio, etc), y únicamente se presenta breve información sobre esta tema, en los periódicos (y solo en los Dominicales), cuando los Colegios Profesionales transmiten a la sociedad novedades en el ámbito de la Rehabilitación (patrimonio, subvenciones, etc).

Es por ello por lo que las I.T.Es que he realizado en distintas Provincias ( Alicante, Valencia, Almería, etc) y os aseguro que han sido muchas desde que empecé con este tema en el 2008, siempre he tenido que informar yo personalmente a los propietarios al respecto de que era… y el por qué de las I.T.Es…, ya que ellos únicamente tenían una “carta del Ayuntamiento” en la cual les obligaban, mediante una Orden de Ejecución,  a pasar una Inspección Técnica del Edificio I.T.E. (en alguna provincias llamadas Inspecciones Técnicas de Construcciones I.T.C.)

No sé que pensáis vosotros, pero yo  por lo que he vivido en primera persona con este tema, me parece cargar demasiada responsabilidad a las Comunidades de Propietarios. No hay que olvidar que este tipo de inmuebles con antigüedad superior a 50 años, se encuentra con un porcentaje muy alto de comunidades pequeñas (de 8 a 12 viviendas) con personas de avanzada edad,  cuyas gestiones las realiza uno de los propietarios/presidente que es nombrado anualmente, sin que interactue en la gestión y/o asesoramiento ningún Administrador de Fincas, quedándose huérfanos en materia legislativo, Ordenanzas, etc. Por ello veo imprescindible que los Ayuntamientos y o medios de comunicación realizaran una completa información, a este gran colectivo social, sobre sus obligaciones en esta materia.

He de decir que sí me he encontrado municipios, en la que los Ayuntamientos están desarrollando la programación de fechas de Inspecciones (por periodos según fechas de antigüedad Catastral del inmueble) comunicando estas obligaciones a todos los propietarios afectados.

Al principio del artículo he dicho “nuevos” Informes de Evaluación de Edificios, porque estas herramientas de análisis del estado de conservación de los inmuebles con cierta antigüedad (30-40 y sobre todo 50  años), ya estaban pensadas y desarrolladas con las anteriores Inspecciones Técnicas de Edificio, las llamadas I.T.Es, que a principios de la última década, empezaron a implantarse en contados municipios (fue pionera Madrid, que reguló dicha I.T.E en 1999), y tuvo su colofón final con el “penúltimo” Real Decreto 8/2011 (que entró en vigor el 7 de julio del 2012) que obligaba a todos los municipios de más de 25.000 habitantes (premisa que bajo mi punto de vista era ilógica) regular Ordenanzas específicas en materia de las I.T.Es, siendo un auténtico fracaso, porque con fecha de entrada en vigor del anterior R.D. 8/2011, de los 302 municipios que tenían más de 25.000 habitantes, únicamente 57 municipios tenían reguladas Ordenanzas I.T.Es. Este R.D. 8/2011  ha sido derogado con este último RD 233/2013, que esperamos que tenga un poco de más éxito que su hermano predecesor….

Si es verdad, que actualmente estamos viendo como las distintas Comunidades Autónomas están legislando las bases reguladoras para las subvenciones que reguló el RD 233/2013 en el mes de abril de 2013, dónde se establecía el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración urbanas 2013-2016, más conocido por el Plan Vivienda 13-16. En el art.21 de este RD quedaba muy claro el hecho de que: “Para la obtención de las ayudas relacionadas en este programa, se requiere que el edificio cuente con el correspondiente informe de evaluación (IEE)”. Además, en su Anexo II se establece el contenido del mismo, incluyendo en el mismo un modelo de fichas para la realización del mismo. Sin embargo, es en la conocida como la Ley de las 3Rs (Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbana), dónde se regula el informe. Podéis obtener la APLICACIÓN INFORMÁTICA DEL IEE en la página del ministerio. (https://iee.fomento.gob.es/).

Después de esta pequeña introducción, hay varios aspectos que me gustaría comentar:

COMENTARIO I

La Ley 8/2013, en su artículo 4 establece que estarán obligados a realizar la IEE los propietarios de inmuebles ubicados en edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que tengan una antigüedad que supere los 50 años. Según el artículo 2 se entiende por este tipo de tipología: el compuesto por más de una vivienda, sin perjuicio de que pueda contener, de manera simultánea, otros usos distintos del residencial. Con carácter asimilado se entiende incluida en esta tipología, el edificio destinado a ser ocupado o habitado por un grupo de personas que, sin constituir núcleo familiar, compartan servicios y se sometan a un régimen común, tales como hoteles o residencias”.

Si bien podría entender dejar fuera del ámbito de esta ley a las viviendas unifamiliares aisladas,  no entiendo el por qué se deja fuera a las viviendas unifamiliares que estén englobadas en el casco urbano. Un inadecuado estado de conservación del mismo, podría influir en la seguridad de las personas que puedan ocupar la vía pública o también en los edificios colindantes.

derrumbe balcon

Tampoco queda claro si un edificio de oficinas o un edificio comercial estaría incluido o no , como si que lo estaban en las ITE (ya que determinaba “toda Construcción”. Parece claro que los edificios de carácter docente y uso público quedan fuera del ámbito, sin tener a priori una razón aparente que lo pudiese justificar.


COMENTARIO II

La ley señala que los edificios de más de 50 años estarán obligados a tener un IEE, si bien se dota de 5 años desde que se cumpla la antigüedad para poder tenerla.

IEE 2

Es aquí donde el papel de la Administración Local será fundamentalEstá por ver, si la implantación de la IEE por parte de la administración  va ser más efectiva que lo fue con las ITE según el RD 8/2011.  Queda claro que las administraciones no se atreven a poner en vigor unas ordenanzas que luego tiene muy complicada su exigencia a los propietarios, por el problema económico que podría generarse en muchos casos. Si a esto añadimos que la ley se aprobó en plena crisis coyuntural, todavía las administraciones han sido más reacias a instaurar dichos mecanismos.

La IEE se trata de un documento informativo, y será cuestión de las distintas Comunidades Autónomas, regular el deber que existe de conservación de los inmuebles por parte de los propietarios.

Es por eso que las Administraciones locales, como ya he comentado anteriormente, jugarán un papel importante en la tarea de concienciar y vigilar la realización de las IEE, en la medida que esta debería instar a los propietarios a que cumplan con lo establecido en la ley, advirtiéndole de las consecuencias que el no realizarla podría tener.


En el próximo artículo, que ya estoy elaborando, os analizaré las consecuencias, para una Comunidad de Propietarios, de no tener desarrollada el IEE, así como un análisis de las tres partes en las que consta el IEE: Estado de Conservación, Evaluación de la Accesibilidad Universal y la Eficiencia Energética del Edificio.

Bueno, mucho de este artículo es opinión personal basada en mi experiencia en esta materia, por ello, agradecería al resto de compañeros que también estén o hayan trabajado en el mundo de las ITEs / IEE, que nos transmitan sus opiniones.

Un saludo y muchas gracias por vuestra colaboración.

Reparación de los Daños….sin olvidar las Causas, en las Comunidades de Propietarios.

Hola compañeros,

Me gustaría comentar con vosotros, una de las tantas problemáticas, en la reparación de los daños, que nos surgen a los técnicos que trabajamos día a día con las Comunidades de Propietarios cuando emprendemos un Proyecto Técnico de Intervención de lesiones en un Inmueble.

Antes de nada y por la experiencia de estos últimos años en este tema, os voy a comentar la “VISIÓN” general de las Comunidades de Propietarios, (presidente, administradores, vecinos, etc), con los distintos “supuestos” para actuar y “resolver” los problemas que presentan sus inmuebles;

SUPUESTO Nº 01
1. El presidente, incluso el administrado de fincas (si el inmueble dispone de este agente), se ponen en contacto con distintas empresas para que les solucionen el problema de su comunidad, SIN DISPONER DE TÉCNICO, QUE PROYECTE Y SUPERVISE LAS INTERVENCIONES NECESARIAS.
En este supuesto, al no disponer las empresas ofertantes ninguna Memoria Técnica Valorada, o Proyecto Técnico, cada empresa oferta a su libre elección las soluciones que creen más idóneas, existiendo gran disparidad entre los presupuestos que presentan cada una de ellas, y sin poder realizar “comparativo alguno” que pudiera facilitar criterio de selección.
También os indico que un porcentaje muy alto de las Intervenciones que plantean las empresas que no son especialistas en el sector de la Rehabilitación, únicamente resuelven los DAÑOS, sin tener en cuenta las CAUSAS que lo han producido, trasladando en el tiempo, el mismo problema a la Comunidad de Propietarios a corto ó medio plazo…….

SUPUESTO Nº 02
1. El presidente o el administrador de fincas, contrata a un TÉCNICO para que elabore un Documento Técnico que sirva de base a las distintas empresas, con el objetivo que se pueda valorar por parte de estas, el mismo documento.
En este supuesto, al disponer las empresas del mismo Documento Técnico, sí es posible la elaboración de un “comparativo único” ya que sabemos que todas las empresas están valorando las mismas intervenciones; partidas, materiales, etc.
Es en este último supuesto (Nº 02), lógicamente el más acertado por parte de las Comunidades de Propietarios, donde los TÉCNICOS nos encontramos, en la mayoría de los casos, la “Espada de Damocles” con la Comunidad de Propietarios.

Por qué digo esto?……pues bien, está claro que aunque la Comunidad de Propietarios haya hecho la mejor elección, es decir, la contratación de un TÉCNICO, pretenden gastar (no invertir) el menor dinero posible (vecinos morosos, vecinos con subsidios, vecinos en el paro, etc), y por ello, tienden a comprometer al TÉCNICO a que únicamente resuelva los DAÑOS que tiene su inmueble, sin querer resolver las CAUSAS, ya que esta última, por lo general, suele ser bastante más costosa ( esto es invertir).

Es aquí, cuando empieza la labor más importante del TÉCNICO, ya que debe de convencer a la Comunidad de Propietarios, que es imprescindible la ELIMINACIÓN DE LA CAUSA, previamente a la REPARACIÓN de los DAÑOS, por las siguientes cuestiones:
a) Si únicamente se reparan los DAÑOS, el gasto económico de la Comunidad de Propietarios, será a corto o medio plazo.
b) Posible demanda hacia el TÉCNICO, a posteriori (está claro que si los propietarios gastan un dinero para subsanar las lesiones de su inmueble, y resulta que a corto plazo vuelven a resurgir, lógicamente estarán convencidos de que el TÉCNICO es responsable de su deficiente actuación).

Por ello, y por lo que veo en este “mundillo” os animo a que SIEMPRE que os aventuréis en un Proyecto Técnico de Intervención de una Comunidad de Propietarios, como Norma general, intentéis eliminar las CAUSAS previamente a la reparación de los DAÑOS, y si finalmente no fuese posible, dejarlo bien reflejado y justificado en algún documento, que esté firmado por ambas partes (existen numerosas comunidades, sobre todo de inmuebles antiguos en zonas degradadas de las ciudades, que están en “banca-rota” y se ven obligados a intervenir en su inmueble por Órdenes de Ejecución de los Ayuntamientos).

Después de todo lo que os he contado, quiero compartir con vosotros la última intervención que he realizado, referente a las “típicas fisuras horizontales longitudinales en antepechos de cubiertas” en fachadas de monocapa, debidas la dilatación y empuje, de las capas superficiales de la cubierta transitables, por la inexistencia junta de dilatación perimetral con antepechos de cubierta.
Como anécdota y la verdad es que me sorprendió bastante, según me comentó el Presidente de esta comunidad, el único TÉCNICO que había incidido en la eliminación de las CAUSAS, había sido yo, y por ello me contrataron los servicios profesionales, ya que el resto de TÉCNICOS únicamente planteaban la reparación de los DAÑOS, ya que veían un “enredo” el actuar en la eliminación de las CAUSAS.

En esta intervención me fue bien……pero quizás en otras me descartarían por esto que os acabo de contar………pero como muchas veces se dice en nuestra profesión…”dormiré tranquilo”.

Foto 01- Típica Fisura longitudinal en antepechos de cubierta

Foto 01- Típica Fisura longitudinal en antepechos de cubierta

Foto 02- Corte interior a 30cm y formación junta, para liberar tensión en antepecho.

Foto 02- Corte interior a 30cm y formación junta, para liberar tensión en antepecho.

Foto 03- Formación junta específica y refuerzo de impermeabilización.

Foto 03- Formación junta específica y refuerzo de impermeabilización.

Foto 04- Sellado de junta en pavimento de gres exterior de cubierta transitable.

Foto 04- Sellado de junta en pavimento de gres exterior de cubierta transitable.

 

 

Forjados Autárquicos? Forjados de Ladri-hierro?…..que hacemos cuando nos encontremos con ellos?

Hola compañeros,

Me gustaría comentar con vosotros la experiencia de cuando “conocí” en una rehabilitación integral de un edificio, por primera vez a los llamado “ Forjados Autárquicos ”….más comúnmente llamado…”Forjado de Ladri-Hierro”….

Pues bien, a raíz de una Orden de Ejecución emitida por el Ayuntamiento, la Comunidad de Propietarios se vio obligada a Intervenir en su Inmueble, que sin ellos saberlo, tenía mucho más daño, del que aparentemente se podía observar con una simple inspección ocular.

Foto 01- Estado exterior de los balcones en fachada.

Foto 01- Estado exterior de los balcones en fachada.

Foto 02- Grietas generalizadas en los balcones.

Foto 02- Grietas generalizadas en los balcones.

Una vez metidos en faena e iniciada la 1º fase de elaboración del Proyecto, es decir, la ejecución de “catas”, principalmente en las zonas de los voladizos de los balcones ( de 1.40 de vuelo), nos encontramos con un sistema de forjado, muy distinto al que se suele encontrar en inmuebles con esta antigüedad.
Al ser la primera vez que me encontraba con esta tipología de forjado, me pongo en contacto con algunos compañeros profesores de la Universidad, un poco más mayores que yo……. que ya estaban ejecutando obras por la época de construcción de este edificio (1960) y me trasladaron la siguiente información:

 ……”este tipo de forjados se denominaban “Forjados Autárquicos” y fueron bastante utilizados en distintas zonas de España sobre los años 1940 a 1960, (a raíz del “Decreto de 11 de marzo de 1941 sobre restricciones en el uso del hierro en la edificación” por el que se prohibía entre otras cuestiones, emplear más de 7 kg de hierro por metro cúbico de edificación)”…..

CROQUIS 01

Croquis 01 – Sistema Patentado de Forjado Autárquico

……”como el sistema estaba patentado y a veces encarecía las obras, se empezaron a plantear otras “alternativas” de realizar dichos forjados de manera “casera” para bajar precios…..que consistía en poner a dos o tres peones todos los días, a generar “viguetas cerámicas”, es decir, colocaban en el suelo, hileras de ladrillo cerámico, quitándole un “canuto” para colocar un armado longitudinal, retacándolo con mortero. Al día siguiente, les daban la vuelta a estas “viguetas” para volver a repetir la misma operación en el lado contrario.
Posteriormente, y una vez colocadas en obra, se conformaba el entrevigado mediante piezas de bardo cerámico, apoyadas en las zonas superiores de estas “viguetas cerámicas” y encajadas en su parte inferior…”

Croquis 02 – Forjados Autárquicos fabricados de forma ” casera”

Pues bien, gracias a esta privilegiada información y pequeñas labores de investigación, empezaba a entender el sistema de forjados Autárquicos / Ladri-hierro, en el cual, debía de intervenir….concretamente en uno de los del tipo de fabricación “casera”.

Foto 03- Estado exterior de los balcones en fachada.

Foto 03- Estado exterior de los balcones en fachada.

Foto 04- Estado general del las “viguetas cerámicas” con el armado en avanzado estado de corrosión.

Foto 04- Estado general del las “viguetas cerámicas” con el armado en avanzado estado de corrosión.

 

Forjados Autárquicos

Foto 05- Armadura de negativo de los voladizos, en este tipo de forjados, totalmente exfoliado, por el avanzado estado corrosión de la armadura.

Foto 06- Ampliación del avanzado estado de corrosión del armado de negativo de los voladizos.

Foto 06- Ampliación del avanzado estado de corrosión del armado de negativo de los voladizos.

 

Analizadas las “CAUSAS” del avanzado proceso de oxidación-corrosión de las armaduras en los voladizos, de manera generalizada, debidas a la ausencia de impermeabilización de dichos balcones, ( ….muy normal en esta época), se descarta regenerar dicha armadura por la tipología del Forjado de Ladri-hierro, ya que para tratar la totalidad de la generatriz del armado, deberíamos de demoler prácticamente la totalidad de los elementos cerámicos, que conforman este tipo de forjados.

Gracias a la confianza plena de la Comunidad de Propietarios en el TÉCNICO, se valoraron económicamente distintas alternativas, resultando la más óptima, acorde a la tipología de este inmueble, la demolición de los voladizos (“en estado ruinoso”) y regeneración de los mismos mediante losas de hormigón sobre estructura metálicas, arrancadas de nueva cimentación, con la posterior e imprescindible formación de pendiente e impermeabilización de los balcones, previamente a la colocación del nuevo pavimento.

 

Foto 07- Proceso de eliminación de los voladizos de Ladri-hierro.

Foto 07- Proceso de eliminación de los voladizos de Ladri-hierro.

 

Foto 08- Regeneración de los voladizos mediante losas y estructura metálica.

Foto 08- Regeneración de los voladizos mediante losas y estructura metálica.

Bueno, espero haber sabido presentaros al forjado de Ladri-hierro…para que si alguna vez os lo encontráis, sepáis bien cual fue su origen y su proceso constructivo….y así poder evaluar, con mayor conocimiento, las distintas propuestas para su regeneración….que como ya os he comentado, según el avanzado estado de deterioro en el que se encuentre, resultará poco probable su posible reparación.