Author Archives: David Velasco Ruiz

Particularidades en la instalación de un ascensor hidráulico de tiro directo central

Cuando nos hicieron el encargo de un proyecto para la instalación de un ascensor hidráulico en un edificio de oficinas existentes, no me esperaba la complejidad posterior que encontré tanto en fase de proyecto como durante la ejecución. A continuación os explico las particularidades existentes por si alguna vez os puede ser de utilidad.

A través de FAIN ascensores llegó este encargo profesional, el cual se trata de instalar un ascensor hidráulico de tiro directo con cabina panorámica de vidrio. Ya de priori, el proyecto parecía atractivo.

Para los que nos os hayáis encontrado nunca con ascensores de esta tipología, comentaros que los ascensores hidráulicos de tiro directo se dividen en dos tipos:

De tipo directo lateral

Son los más habituales, y se caracterizan porque el pistón apoya directamente en el foso del ascensor, situado en uno de sus lados, de tal forma que puede empujar a la cabina desde la parte superior de la misma.

Tiro directo lateral

De tipo directo central

Hasta el día que nos encargaron el proyecto reconozco que no sabía ni que existían, según nos comentó la empresa de ascensores ellos sólo han montado 6 de este tipo en toda España (y a nosotros nos tocó uno). Los de este tipo se caracterizan porque el pistón está enterrado por debajo de la cota del foso. En nuestro caso en particular el pistón era telescópico de dos secciones, lo que permite conseguir el doble de altura de elevación. Se utiliza de este tipo para disminuir la profundidad de enterramiento del mismo.

Tiro directo central

 Es precisamente en la particularidad de disponer el pistón enterrado dónde se encuentra el mayor hándicap para el desarrollo del proyecto, y es en el cual me centraré en explicaros:

 Para que os hagáis una visión general del proyecto os adjunto una imagen de la sección general del proyecto, dónde podéis observar como el ascensor daba servicio a 3 plantas distintas.

seccion

Sección del ascensor a realizar

 

detalle

Detalle de la cimentación

Como podéis observar en el detalle de la cimentación, para alojar el pistón es necesario conseguir tener una perforación en el terreno de 4.50 m. de profundidad y de un diámetro de 30 cm. Y es aquí dónde nos encontramos las principales dificultades del proyecto:

  1. No disponíamos de estudio geotécnico para la realización del proyecto,  por lo que desconocíamos lo que nos podíamos encontrar en el subsuelo.
  2. La ubicación de la obra también era un gran hándicap, ya que la instalación había que ejecutarla en el interior de un edificio de oficinas en uso, y además había que realizar todos los trabajos de estructura en tan sólo 15 días, en los cuales las oficinas iban a permanecer cerradas. Para mayor dificultad si cabe el ascensor se dispone en el hall de las oficinas dónde destacan los materiales nobles de acabado como podéis observar en la fotografía.

HALL DE ENTRADA

  1. Como es lógico, el hueco que queda enterrado para alojar el pistón, debe ser estanco al agua, por lo que se planteó introducir una camisa metálica en forma de tubo de 27 cm. de diámetro y con un espesor de 8 mm.  Para su ejecución sería necesario una máquina perforadora que debería reunir los siguientes requisitos:
  • La máquina debía de ser lo suficientemente pequeña para que plegada para su transporte pudiese entrar por la puerta de las oficinas (2.40 m de ancho por 2.20 de altura).
  • Tenía que ser una máquina capaz de realizar perforaciones de 30 cm. de diámetro.
  • Preferiblemente la máquina no podría tener orugas metálicas, ya que deterioraría el pavimento de mármol y madera existente.

¿Existiría una máquina así?

Después de contactar con las principales empresas de cimentaciones especiales de la zona, la respuesta de todas ellas era la misma, esa máquina no existe. Las máquinas que disponían de micropilotaje, podían acceder al recinto pero no eran capaces de realizar perforaciones de un diámetro tan grande, ya que se trataba de un diámetro más habitual de pilote que de micropilote.

Sino conseguíamos realizar la perforación no había ascensor, por lo que debíamos seguir indagando en esta cuestión. En un último intento de seguir buscando una máquina consultamos con  MAM CIMENTACIONES, y voilá… nos podían hacer el trabajo. Una empresa con muchísima experiencia en el sector y que disponía de maquinaria bastante personalizada permitió hacer la perforación y alojar la camisa para el mismo.

A continuación os resumo en fotos como fue el proceso:

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01. Protección elementos de decoración

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02.Inicio excavación foso.

 

 

 

 

 

 

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04. Inicio perforación 300 mm. diámetro

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03.Posicionamiento máquina micropilotaje

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05.Finalización perforación

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06.LLenado perforación de mortero de cemento muy fluido y muy rico en cemento.

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08.Trabajos de soldadura del primer y segundo tramo de la camisa metálica

 

 

 

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07.Vista de los 3 tramos de tubería que formarán la camisa metálica. El primer tramo se dispone con boca cerrada para evitar posibles entradas agua

 

 

 

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09.Inicio introducción camisa en perforación.

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10.Trabajos de soldadura entre el 2º y el 3º tramo de la camisa metálica.

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                             

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11. Llenado camisa con agua para aumentar el peso y facilitar su introducción en la perforación llena de mortero fluido.

 

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13.Introducción de camisa finalizada, dónde se observa como rebosa el mortero alrededor de la camisa, garantizando la protección de la misma.

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12.Salida maquinaria por puerta de acceso al hall.

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13.Foso ascensor hormigonado con camisa protegida para evitar la introducción de cualquier elemento.

Como ya os he comentado con anterioridad, he querido profundizar en lo que supuso la cimentación del ascensor y no en el resto de instalación. Para que tengáis una idea de como quedó la intervención os adjunto un par de fotos:

 

Ascensor hidráulico panorámico

Vista general del ascensor panorámico

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Acceso ascensor en planta baja.

 

Este es un claro ejemplo de que, cuando se proyecta una solución constructiva nunca se puede olvidar la fase de ejecución.

Si queréis cualquier aclaración más acerca de la intervención no dudéis en hacérnosla llegar.

Honorarios de un informe pericial ¿Cuánto presupuestar?

Últimamente hemos tenido que pasar honorarios para la realización  de un informe pericial, y siempre llegado este momento de redactar el presupuesto, nos cuesta mucho establecer un baremo lógico y proporcional para poder pasar presupuesto a nuestros clientes.

Desde 2009 con la entrada en vigor de la Ley Ómnibus (Ley 25/2009), los Colegios Profesionales no pueden establecer baremos orientativos de honorarios profesionales. Esta prohibición tiene una excepción relativa a informes, dictámenes y peritaciones, a los exclusivos efectos de tasación de costas. Por ello, en las páginas web de los Colegios de Arquitectos encontramos baremos para el cálculo de honorarios de estos trabajos profesionales.

He investigado a ver que hacían otros compañeros al respecto, o cuales eran las recomendaciones que podían dar algunos colegios profesionales. He decidido utilizar todos los baremos con uno de los inmuebles que presupuestamos hace poco y que finalmente nos adjudicaron para ver que diferencias pueden existir.

Los datos que utilizamos de partida son los siguientes:

Horas de trabajo estimadas = 80 h.

Grado de complejidad = Intermedio

Lejanía al inmueble = Baja

Necesidad de catas = No

Necesidad de pruebas de servicio = Si

 

Empezamos:

 

Colegio arquitectos Madrid, honorarios pericial

COLEGIO ARQUITECTOS MADRID

Los honorarios orientativos por peritación o informe pericial como medio de prueba en un procedimiento judicial se estiman por tiempo empleado y grado de complejidad:

 H = 1,25 x M + 2,5 x n x ht x K

H mín = 2 M

M = Módulo base (497,43 € para el año 2013)

n = Número de horas empleadas en el trabajo

ht = Hora-tipo de trabajo igual a M/10 (49,74 € para el año 2013)

K, factor de complejidad de 1 a 2, en función de, entre otros, los siguientes
aspectos:
− especial grado de conocimientos o complejidad; según tipología general de daños de la L.O.E.
− especial grado de conocimientos o complejidad: por requerimiento de las partes por daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
− por daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
− cuando sea necesario, además de las zonas comunes, el reconocimiento e inspección de fincas registrales en división horizontal
− urgencia en el desarrollo del trabajo

Los trabajos previos de reconocimiento, examen y/o búsqueda de documentos, los  adicionales de estudio de la documentación u horas por desplazamientos para visitas incluidas éstas, trabajos complementarios como tasaciones, mediciones o valoraciones que hayan de ser realizados se estimarán aparte y de acuerdo con los
baremos correspondientes.

Si aplicáramos este baremo para nuestro caso en particular resultaría lo siguiente:

H = 1,25 x Módulo + 2,5 x n x ht x K 

H= 1.25 x 497,43 + 2,5 x 80 x 49.74 x 1,5 = 15.543 €

H mín = 2 M

H mín = 2×497,43 = 994 €

 

Conclusión: Para nuestro caso nos establece un mínimo 990 € y recomendado 15.500 €.

 

 

Informe pericial

JUAN FELIPE PONS ACHELL

Juan Miguel es compañero nuestro de profesión, el cual en el año 2011 publicó un libro “Informes periciales en edificación” donde expone todo lo que debe conocer un perito especializado en edificación. Desde aquí os recomiendo a todos su lectura. Si queréis conocer más sobre Juan Felipe Pons podéis visitar su web. En este libro Juan Felipe aprovecha su gran experiencia en este tema para dedicarle un apartado al tema de los honorarios, el cual titula “Cómo ponerle precio a un informe”. Es aquí dónde se “atreve” a realizar un baremo de honorarios dividiéndolo en cuatro grandes categorías:

CATEGORÍA 1: 600-1000 €. Informes periciales sencillos, con presupuestos de reparación bajos y que no impliquen una gran complejidad.

CATEGORÍA 2: 1.000-3.000 €. Informes de dificultad media, con presupuestos de reparación elevados (entre 20.000 € y 300.000 €), con más de un extremo a analizar y en el que sean necesarias varias visitas.

CATEGORÍA 3: 3.000-6.000 €. Informes complejos, con muchos extremos a analizar, cuantías a valorar muy elevadas (entre 300.000€ y 600.000 €), que requieren algún tipo de cata, pruebas de servicio o ensayos, realización de planos, varias visitas de inspección, consultas a otros colegas o profesionales, etc.

CATEGORÍA 4:A partir de 6.000 €. Informes especiales, en los cuales todos los criterios expuestos anteriormente en cuanto a complejidad, dedicación, presupuesto, ets. se disparan. Informes con presupuestos superiores al millón de euros y que requieren una gran responsabilidad por parte del périto.

 

Conclusión: Para nuestro caso estaríamos en la categoría 2 (aunque en nuestro caso si necesitaríamos el apoyo de alguna prueba de servicio), por lo que podríamos aplicar entre 2.500-3.000 €.

 

 

a2estudio

HONORARIOS A2ESTUDIO

Los honorarios que establecimos, basándonos básicamente en predeterminar cuantas horas de dedicación serían necesarias para realizar el informe, con las dificultades que ello conlleva, fueron de 2.700 €.

Con estos honorarios, la Comunidad de propietarios nos encargó el trabajo, si bien nos informaron que de los 4 presupuestos solicitados éramos los segundos más caros. Esto también te va dando un orden de magnitud para saber que honorarios establecen otro compañeros.

 

Después de hacer este pequeño de trabajo de investigación, parece que un buen camino de partida puede ser ela seguir un criterio sencillo como el que establece Juan Felipe Pons, y desde ahí, cada uno en función de la experiencia que vaya recabando en la redacción de informes periciales, la adapte según sus capacidades y necesidades.

Esperamos que os haya sido de utilidad, y espero impaciente vuestros comentarios.