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Reparación de los Daños….sin olvidar las Causas, en las Comunidades de Propietarios.

Hola compañeros,

Me gustaría comentar con vosotros, una de las tantas problemáticas, en la reparación de los daños, que nos surgen a los técnicos que trabajamos día a día con las Comunidades de Propietarios cuando emprendemos un Proyecto Técnico de Intervención de lesiones en un Inmueble.

Antes de nada y por la experiencia de estos últimos años en este tema, os voy a comentar la “VISIÓN” general de las Comunidades de Propietarios, (presidente, administradores, vecinos, etc), con los distintos “supuestos” para actuar y “resolver” los problemas que presentan sus inmuebles;

SUPUESTO Nº 01
1. El presidente, incluso el administrado de fincas (si el inmueble dispone de este agente), se ponen en contacto con distintas empresas para que les solucionen el problema de su comunidad, SIN DISPONER DE TÉCNICO, QUE PROYECTE Y SUPERVISE LAS INTERVENCIONES NECESARIAS.
En este supuesto, al no disponer las empresas ofertantes ninguna Memoria Técnica Valorada, o Proyecto Técnico, cada empresa oferta a su libre elección las soluciones que creen más idóneas, existiendo gran disparidad entre los presupuestos que presentan cada una de ellas, y sin poder realizar “comparativo alguno” que pudiera facilitar criterio de selección.
También os indico que un porcentaje muy alto de las Intervenciones que plantean las empresas que no son especialistas en el sector de la Rehabilitación, únicamente resuelven los DAÑOS, sin tener en cuenta las CAUSAS que lo han producido, trasladando en el tiempo, el mismo problema a la Comunidad de Propietarios a corto ó medio plazo…….

SUPUESTO Nº 02
1. El presidente o el administrador de fincas, contrata a un TÉCNICO para que elabore un Documento Técnico que sirva de base a las distintas empresas, con el objetivo que se pueda valorar por parte de estas, el mismo documento.
En este supuesto, al disponer las empresas del mismo Documento Técnico, sí es posible la elaboración de un “comparativo único” ya que sabemos que todas las empresas están valorando las mismas intervenciones; partidas, materiales, etc.
Es en este último supuesto (Nº 02), lógicamente el más acertado por parte de las Comunidades de Propietarios, donde los TÉCNICOS nos encontramos, en la mayoría de los casos, la “Espada de Damocles” con la Comunidad de Propietarios.

Por qué digo esto?……pues bien, está claro que aunque la Comunidad de Propietarios haya hecho la mejor elección, es decir, la contratación de un TÉCNICO, pretenden gastar (no invertir) el menor dinero posible (vecinos morosos, vecinos con subsidios, vecinos en el paro, etc), y por ello, tienden a comprometer al TÉCNICO a que únicamente resuelva los DAÑOS que tiene su inmueble, sin querer resolver las CAUSAS, ya que esta última, por lo general, suele ser bastante más costosa ( esto es invertir).

Es aquí, cuando empieza la labor más importante del TÉCNICO, ya que debe de convencer a la Comunidad de Propietarios, que es imprescindible la ELIMINACIÓN DE LA CAUSA, previamente a la REPARACIÓN de los DAÑOS, por las siguientes cuestiones:
a) Si únicamente se reparan los DAÑOS, el gasto económico de la Comunidad de Propietarios, será a corto o medio plazo.
b) Posible demanda hacia el TÉCNICO, a posteriori (está claro que si los propietarios gastan un dinero para subsanar las lesiones de su inmueble, y resulta que a corto plazo vuelven a resurgir, lógicamente estarán convencidos de que el TÉCNICO es responsable de su deficiente actuación).

Por ello, y por lo que veo en este “mundillo” os animo a que SIEMPRE que os aventuréis en un Proyecto Técnico de Intervención de una Comunidad de Propietarios, como Norma general, intentéis eliminar las CAUSAS previamente a la reparación de los DAÑOS, y si finalmente no fuese posible, dejarlo bien reflejado y justificado en algún documento, que esté firmado por ambas partes (existen numerosas comunidades, sobre todo de inmuebles antiguos en zonas degradadas de las ciudades, que están en “banca-rota” y se ven obligados a intervenir en su inmueble por Órdenes de Ejecución de los Ayuntamientos).

Después de todo lo que os he contado, quiero compartir con vosotros la última intervención que he realizado, referente a las “típicas fisuras horizontales longitudinales en antepechos de cubiertas” en fachadas de monocapa, debidas la dilatación y empuje, de las capas superficiales de la cubierta transitables, por la inexistencia junta de dilatación perimetral con antepechos de cubierta.
Como anécdota y la verdad es que me sorprendió bastante, según me comentó el Presidente de esta comunidad, el único TÉCNICO que había incidido en la eliminación de las CAUSAS, había sido yo, y por ello me contrataron los servicios profesionales, ya que el resto de TÉCNICOS únicamente planteaban la reparación de los DAÑOS, ya que veían un “enredo” el actuar en la eliminación de las CAUSAS.

En esta intervención me fue bien……pero quizás en otras me descartarían por esto que os acabo de contar………pero como muchas veces se dice en nuestra profesión…”dormiré tranquilo”.

Foto 01- Típica Fisura longitudinal en antepechos de cubierta

Foto 01- Típica Fisura longitudinal en antepechos de cubierta

Foto 02- Corte interior a 30cm y formación junta, para liberar tensión en antepecho.

Foto 02- Corte interior a 30cm y formación junta, para liberar tensión en antepecho.

Foto 03- Formación junta específica y refuerzo de impermeabilización.

Foto 03- Formación junta específica y refuerzo de impermeabilización.

Foto 04- Sellado de junta en pavimento de gres exterior de cubierta transitable.

Foto 04- Sellado de junta en pavimento de gres exterior de cubierta transitable.