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Comentarios sobre el IEE. Informes de Evaluación de Edificios (1/3)

Hola compañeros, en esta ocasión me gustaría compartir con vosotros mi opinión al respecto de estos “nuevos” Informes de Evaluación de Edificios, que últimamente se están mencionando mucho en el ámbito interno de nuestra profesión, (arquitectos, arquitectos técnicos,administradores fincas…), pero que si lo analizáis detenidamente, observaréis que estos Reales Decretos que se aprueban a nivel Estatal, así como Leyes Autonómicas específicas sobre esta materia, NO se publicitan en los medios de comunicación ( T.V., radio, etc), y únicamente se presenta breve información sobre esta tema, en los periódicos (y solo en los Dominicales), cuando los Colegios Profesionales transmiten a la sociedad novedades en el ámbito de la Rehabilitación (patrimonio, subvenciones, etc).

Es por ello por lo que las I.T.Es que he realizado en distintas Provincias ( Alicante, Valencia, Almería, etc) y os aseguro que han sido muchas desde que empecé con este tema en el 2008, siempre he tenido que informar yo personalmente a los propietarios al respecto de que era… y el por qué de las I.T.Es…, ya que ellos únicamente tenían una “carta del Ayuntamiento” en la cual les obligaban, mediante una Orden de Ejecución,  a pasar una Inspección Técnica del Edificio I.T.E. (en alguna provincias llamadas Inspecciones Técnicas de Construcciones I.T.C.)

No sé que pensáis vosotros, pero yo  por lo que he vivido en primera persona con este tema, me parece cargar demasiada responsabilidad a las Comunidades de Propietarios. No hay que olvidar que este tipo de inmuebles con antigüedad superior a 50 años, se encuentra con un porcentaje muy alto de comunidades pequeñas (de 8 a 12 viviendas) con personas de avanzada edad,  cuyas gestiones las realiza uno de los propietarios/presidente que es nombrado anualmente, sin que interactue en la gestión y/o asesoramiento ningún Administrador de Fincas, quedándose huérfanos en materia legislativo, Ordenanzas, etc. Por ello veo imprescindible que los Ayuntamientos y o medios de comunicación realizaran una completa información, a este gran colectivo social, sobre sus obligaciones en esta materia.

He de decir que sí me he encontrado municipios, en la que los Ayuntamientos están desarrollando la programación de fechas de Inspecciones (por periodos según fechas de antigüedad Catastral del inmueble) comunicando estas obligaciones a todos los propietarios afectados.

Al principio del artículo he dicho “nuevos” Informes de Evaluación de Edificios, porque estas herramientas de análisis del estado de conservación de los inmuebles con cierta antigüedad (30-40 y sobre todo 50  años), ya estaban pensadas y desarrolladas con las anteriores Inspecciones Técnicas de Edificio, las llamadas I.T.Es, que a principios de la última década, empezaron a implantarse en contados municipios (fue pionera Madrid, que reguló dicha I.T.E en 1999), y tuvo su colofón final con el “penúltimo” Real Decreto 8/2011 (que entró en vigor el 7 de julio del 2012) que obligaba a todos los municipios de más de 25.000 habitantes (premisa que bajo mi punto de vista era ilógica) regular Ordenanzas específicas en materia de las I.T.Es, siendo un auténtico fracaso, porque con fecha de entrada en vigor del anterior R.D. 8/2011, de los 302 municipios que tenían más de 25.000 habitantes, únicamente 57 municipios tenían reguladas Ordenanzas I.T.Es. Este R.D. 8/2011  ha sido derogado con este último RD 233/2013, que esperamos que tenga un poco de más éxito que su hermano predecesor….

Si es verdad, que actualmente estamos viendo como las distintas Comunidades Autónomas están legislando las bases reguladoras para las subvenciones que reguló el RD 233/2013 en el mes de abril de 2013, dónde se establecía el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración urbanas 2013-2016, más conocido por el Plan Vivienda 13-16. En el art.21 de este RD quedaba muy claro el hecho de que: “Para la obtención de las ayudas relacionadas en este programa, se requiere que el edificio cuente con el correspondiente informe de evaluación (IEE)”. Además, en su Anexo II se establece el contenido del mismo, incluyendo en el mismo un modelo de fichas para la realización del mismo. Sin embargo, es en la conocida como la Ley de las 3Rs (Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbana), dónde se regula el informe. Podéis obtener la APLICACIÓN INFORMÁTICA DEL IEE en la página del ministerio. (https://iee.fomento.gob.es/).

Después de esta pequeña introducción, hay varios aspectos que me gustaría comentar:

COMENTARIO I

La Ley 8/2013, en su artículo 4 establece que estarán obligados a realizar la IEE los propietarios de inmuebles ubicados en edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que tengan una antigüedad que supere los 50 años. Según el artículo 2 se entiende por este tipo de tipología: el compuesto por más de una vivienda, sin perjuicio de que pueda contener, de manera simultánea, otros usos distintos del residencial. Con carácter asimilado se entiende incluida en esta tipología, el edificio destinado a ser ocupado o habitado por un grupo de personas que, sin constituir núcleo familiar, compartan servicios y se sometan a un régimen común, tales como hoteles o residencias”.

Si bien podría entender dejar fuera del ámbito de esta ley a las viviendas unifamiliares aisladas,  no entiendo el por qué se deja fuera a las viviendas unifamiliares que estén englobadas en el casco urbano. Un inadecuado estado de conservación del mismo, podría influir en la seguridad de las personas que puedan ocupar la vía pública o también en los edificios colindantes.

derrumbe balcon

Tampoco queda claro si un edificio de oficinas o un edificio comercial estaría incluido o no , como si que lo estaban en las ITE (ya que determinaba “toda Construcción”. Parece claro que los edificios de carácter docente y uso público quedan fuera del ámbito, sin tener a priori una razón aparente que lo pudiese justificar.


COMENTARIO II

La ley señala que los edificios de más de 50 años estarán obligados a tener un IEE, si bien se dota de 5 años desde que se cumpla la antigüedad para poder tenerla.

IEE 2

Es aquí donde el papel de la Administración Local será fundamentalEstá por ver, si la implantación de la IEE por parte de la administración  va ser más efectiva que lo fue con las ITE según el RD 8/2011.  Queda claro que las administraciones no se atreven a poner en vigor unas ordenanzas que luego tiene muy complicada su exigencia a los propietarios, por el problema económico que podría generarse en muchos casos. Si a esto añadimos que la ley se aprobó en plena crisis coyuntural, todavía las administraciones han sido más reacias a instaurar dichos mecanismos.

La IEE se trata de un documento informativo, y será cuestión de las distintas Comunidades Autónomas, regular el deber que existe de conservación de los inmuebles por parte de los propietarios.

Es por eso que las Administraciones locales, como ya he comentado anteriormente, jugarán un papel importante en la tarea de concienciar y vigilar la realización de las IEE, en la medida que esta debería instar a los propietarios a que cumplan con lo establecido en la ley, advirtiéndole de las consecuencias que el no realizarla podría tener.


En el próximo artículo, que ya estoy elaborando, os analizaré las consecuencias, para una Comunidad de Propietarios, de no tener desarrollada el IEE, así como un análisis de las tres partes en las que consta el IEE: Estado de Conservación, Evaluación de la Accesibilidad Universal y la Eficiencia Energética del Edificio.

Bueno, mucho de este artículo es opinión personal basada en mi experiencia en esta materia, por ello, agradecería al resto de compañeros que también estén o hayan trabajado en el mundo de las ITEs / IEE, que nos transmitan sus opiniones.

Un saludo y muchas gracias por vuestra colaboración.